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Immobilier : crise ou crack ?
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Auteur :  blair [ Mar 14 Août 2007, 11:08 ]
Sujet du message :  Immobilier : crise ou crack ?
Salut les gens,

je me pose pas mal de question depuis au moins 1 ans sur la crise de l'immobilier.
est-ce que vous pensez qu'elle puisse préfigurer une crise globale ?

pour moi c'est le cas, car j'ai l'impression (assez suggestive, certes, mais corroborée par pas mal d'indices) que la croissance des 5 dernières années est largement dûe à une augmentation artificielle de l'immobilier (en particulier aux USA, mais également en Chine ou en Europe). Je pense que l'immobilier a servit de valeur-refuge après le mini-crack du NASDAQ, puis que la bulle s'est rapidement formée (je dirais en gros depuis 2003).

Dans ce cadre, est-ce qu'une crise de l'immobilier ne tendrait pas nécessairement à s'étendre à tous les domaines économique (d'abord les banques, puis par ricochet les industries ?)

vous en pensez quoi ?

ps :
sinon je rigole bien, tous les blaireaux qui disaient "je veux être proprio, c'est plus sûr"...

ben moi déjà y a 2 ans je leurs disait que c'était stupide (pas systématiquement, mais vouloir être proprio par principe, sans considération de ses revenus matériels réels et de son endettement, oui, c'était stupide).

[edit] + sarcasmes
Auteur :  Karkared [ Mar 14 Août 2007, 11:26 ]
Sujet du message : 
Pour commencer on n'écrit pas un crack mais un krach :smile: . Un crack, c'est un as dans sa discipline. Voilà, c'était ma contribution.
Auteur :  Elch [ Mar 14 Août 2007, 12:07 ]
Sujet du message : 
'sais pas...
cela dit, j'ai lu une analyse allant dans ce sens là dans "le royaume enchanté de tony blair" où l'auteur prévoyait des cris et des grincements de dents quand l'immobilier où tant d'anglais ont investi pour se constituer une retraite allait se casser la gueule :-?
Auteur :  loriel [ Mar 14 Août 2007, 12:42 ]
Sujet du message : 
L'immobillier c'est tres complexe, deja étre proprietaire de sa residence principal c'est presque toujours un plus. Ensuite c'est quelque chose qui varie vraiment d'un pays a l'autre. Aux USA une maison c'est du Bois, en France on construit en dur pour durer et sa change beaucoup de chose pour la confiance notamment. Les ricains avec leur cartons pate qui sera a reconstruire dans 10 ou 15 ans on comprend qu'ils paniquent a la moindre alerte. Alors que nous ba une maison construite ya 20 ans bien entretenu c'est toujours un bien de valeurs.

Le vrai probléme c'est que les ricains qui s'affole sa rassure pas nos banquier qui on des interets a l'étranger. et la sa coince.
Auteur :  blair [ Mar 14 Août 2007, 12:50 ]
Sujet du message : 
ouais c'est en dur en France, mais on peut être obligé de déménager (divorce, changement d'emploi imposé...). Et dans ces cas, il faut revendre. Et là, si l'immobilier a baissé, c'est la magnolia.

et vu les lois sur la flexibilité qu'on nous sort, ce cas de figure sera de plus en plus fréquent. sans compter que la durée moyenne d'une ménage c'est 7,5 ans.

Ensuite, être propriétaire, c'est bien, mais être propriétaire et être endetté, ca veut dire *ne pas être propriétaire*. Et le taux d'endettement des ménages est actuellement le vrai problème, problème que va encore aggraver les lois sur l'incitation au crédit.

Au passage, rien n'est plus criminel que ces démagogues (Sarko ou Ségo, meme combat), qui veulent que les banques prêtent "plus facilement" aux pauvres. Un prêt quand on n'a pas de ressources stables, c'est un billet aller-simple pour la rue. Autant le prêt est completement nécessaire pour la production, autant il est absolument à éviter pour la consommation, pour des raisons économiques évidentes (une entreprise ne ferait jamais un emprun pour lancer une production dont le benef ne serait pas supérieure au taux de crédit).
Auteur :  loriel [ Mar 14 Août 2007, 13:00 ]
Sujet du message : 
je suis bien d'accord avec toi les politique et les banques même combat pour le credit. c'est n'importe quoi.

mais je prend mon exemple, entre un loyer et un credit equivalent j'ai fait mon choix. je préfére acheter un bien a credit que payer un loyer.

et pourtant j'etais contre l'idée de devenir proprietaire. mais apres calcul c'est bien plus avantageux de le devenir.

pour ce qui de revendre sa residence principal ce n'est normalement pas une perte d'argent, (sauf changement de region la ....) vu que si l'immobilier a baisser la nouvel residence principal coutera moin cher a payer.
Auteur :  Didi [ Mar 14 Août 2007, 13:09 ]
Sujet du message : 
Alors le surendettement vient rarement en principal des crédits immobiliers qui ne sont pas accordés si facilement que cela en France. Par contre les crédits à la consommation pris en plus d'un prêt immobilier, là ça peut faire mal. Après comme tu le dis, il n'est pas toujours aisé de revendre en cas de nécessité de déménager, on prend du crédit relais sur la tête et c'est les banques qui se font encore plaisir, mais j'ai pas encore vu d'impossibilité de revendre si le prix est normal. Après j'ai pas vu de vente à perte, à part à la limite dans les reventes rapides de maisons édifiées récemment à cause de l'imposition de la plus value (et encore on peut faire jouer l'exonération de la résidence principale le plus souvent). Par contre on voit assez suvent qui gens qui essaient d'acheter un peu trop gros pour eux (et se font refuser par les banques ou vont devoir se serrer la ceinture un bon bout de temps) notamment de jeunes couples qui tentent d'acheter d'entrée une maison familiale.
Et puis pour l'instant en France, il n'y a pas de crise de l'immobilier (enfin pas au sens où on l'entend, il y a bien dans certains endroits une crise du logement par contre), il y a eu un ralentissement du rythme des transactions en début d'année mais pas de changement sur les prix et pour les échos dans les endroits très chers, c'était pareil (quoique je suis même pas sur qu'il y ait eu ralentissement à Paris). Aux Etats Unis, je ne sais pas ce qu'il en ai exactement, mais ce n'est pas l'immobilier qui souffre directement mais les établissements prêteurs à risques, ce qui n'est pas tout à fait la même chose, c'est en fait le secteur bancaire et non immobilier qui a pris un coup (tout relatif le coup, si les établissements qui font purement du crédit à risque peuvent manger, les banques elles vont perdre du bénéfice et encore pas tout).
Auteur :  mad [ Mar 14 Août 2007, 13:20 ]
Sujet du message : 
Ca fait déjà quelques années que j'attends la culbute des taux d'intérêts, et j'ai d'ailleurs ouvert un PEL dans cette optique, pour pouvoir avoir un prêt à taux intéressant d'ici 4-5 an.

Sur la côte d'azur les prix de l'immobilier on beaucoup augmenté ces dernières années +150% en moins de 12 ans.
Toutefois, on ne risque pas grand chose, puisque cette hausse n'est pas tellement importante finalement (un peut pus de 10% d'augmentation par an, c'est pas le Pérou) et on est encore loin des prix pratiqués en Italie.
Auteur :  loriel [ Mar 14 Août 2007, 13:29 ]
Sujet du message : 
Je me positionnais vis a vis de la "crise a venir", on nous l'annonce depuis pas mal de temps et toujours rien. Or la mini crise au USA pourrai etre interpreté comme un premice.

Bon suis pas convaincue que ce soit pour tous de suite.
Auteur :  Didi [ Mar 14 Août 2007, 17:32 ]
Sujet du message : 
Justement, la crise aux EUA est plus liée au secteur bancaire qu'aux prix de l'immobilier là bas, c'est un peu particulier.
Auteur :  blair [ Mar 14 Août 2007, 17:46 ]
Sujet du message : 
ouais enfin c'est la baisse de l'immobilier qui est en train de couter cher au secteur banquaire justement.

l'immobilier *en soi* n'est pas un secteur si important, le danger est que beaucoup de capitaux y ont été placés après la crise du nasdaq, et que le phénomène s'est ensuite auto-alimenté.

sauf qu'aux USA, on arrive (apparement, au moins) à un moment où les prix à la vente ont déjà largement baissés (j'ai pas les chiffres par contre), d'où inquiètude des investisseurs banquaires.

je ne m'inquiète pas tellement pour le cas de la France, effectivement, les prix de l'immobilier y sont hauts mais pas de façon démesurée. Ils vont probablement lentement baisser, ou être rattrapés par l'inflation.

par contre, une crise des banques et des fonds américains (et français! les banques françaises spéculenet comme des porcs!), ca préfigurerait clairement une crise majeure.
Auteur :  Snybril [ Mar 14 Août 2007, 18:19 ]
Sujet du message : 
Je passais par là et j'ai vu de la lumière . . .
En fait, je m'intéresse au sujet de la potentielle "bulle immobilière" depuis quelques années. Il y a trois ans, j'en ai entendu parler, j'ai lu les études que l'on peut notamment trouver par là bas : http://www.bulle-immobiliere.org/ . J'ai aussi consulté pas mal consulté pas mal de forums à ce sujet.
Les arguments m'ont vraiment convaincu, j'étais à l'époque persuadé qu'un krach immobilier allait survenir dans les mois qui suivaient.

Je me suis pris à espérer au père noël, tient si j'attendais un peu pour acheter aux prix les plus bas un bien intéressant (en plus à l'époque j'étais limite pour ne trouver ne serait ce qu'un bête studio).
Puis depuis trois ans, je suivais avec ferveur les offres immo pour guetter le revirement fatal et obligatoire (ce qui présente un coté profiteur chez moi que rétrospectivement je trouve détestable).

J'ai bien observé que les prix n'augmentaient plus, voir baissaient par endroit, que les annonces restaient plus longtemps dans les agences. En plus avec la hausse des taux d'intérêt, je me disais ça y est la bulle est prête à exploser.

Et ben non en fait car malgré tout ça, je n'ai vu aucun mouvement de panique (phénomène symptomatique du krash, ça baisse alors je veux vendre à tout prix, le plus vite possible en baissant les prix s'il le faut).

Du coup, aujourd'hui je n'y crois plus. Ca va peut être baisser, mais je pense qu'on sera loin des prévisions alarmistes qu'on a pu entendre ici ou là. Et que les contrecoups bancaires étatzuniens (lié au surendettement causé par la hausse galopante des taux) ne vont pas se répercuter directement sur notre marché immobilier.

(Ceci dit en tant que récent propriétaire, peut être que je dis ça pour me rassurer. Mais je ne le pense pas, à la rigueur même je m'en fout vu que j'ai ce que je voulais et que j'ai pas nécessairement l'intention de le vendre pour une plus value)

Mon avis à 2 centimes, c'est que certes acheter est souvent une bonne opération sur le moyen terme (voir le long terme en cas de krach). Mais qu'il faut savoir se lancer au bon moment pour minimiser les risques (et oui la mobilité professionnelle peut imposer des ventes précipitées et malheureuses) et savoir évaluer à peu près correctement ses capacités d'endettement pour voir venir.

Bon après ce qui est plus gênant, c'est que si des ménages comme le mien qui gagnent à peu près honorablement leur vie peinent à trouver chaussure à leur pied (trois ans de recherche mine de rien, avec pas mal de concessions) on peut penser que des moins fortunés n'y arriveront pas du tout.
Et ça, ça impose une correction (et pas celle proposée par notre président-bien-aimé qui va à contre sens). Comment viendra cette correction, je n'en ai aucune idée, par contre je ne crois plus au krach.
Auteur :  Didi [ Mar 14 Août 2007, 22:28 ]
Sujet du message : 
Ca dès qu'on est dans des agglomérations à peu près attractives, ou à proximité, les prix sont franchement lourds pour les ménages (mais bon assez souvent les loyers sont au même niveau hélas). Après les variations sont franchement énormes entre les coins.
Auteur :  mad [ Mar 14 Août 2007, 23:11 ]
Sujet du message : 
Didi a écrit
Justement, la crise aux EUA est plus liée au secteur bancaire qu'aux prix de l'immobilier là bas, c'est un peu particulier.


Selon ce que j'ai compris, certaines banques ont jusqu'à 25 % de non remboursements... ça fait des sommes énormes quand même .
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